Advogados no Rio de Janeiro - H. O. Santos Oliveira

STJ ENTENDE QUE CONDOMÍNIOS PODEM BARRAR LOCAÇÃO TEMPORÁRIA DE IMÓVEL VIA APLICATIVOS

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no dia 23.11.2021, por unanimidade de votos, que os Condomínios podem impedir o aluguel de imóveis por curta temporada através de sites e plataformas como a do AIRBNB que descaracterizem a destinação residencial do Edifício.

Segundo o STJ, compete ao condomínio decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, – desde que em conformidade com a destinação prevista na convenção condominial –, não havendo qualquer ilegalidade ou falta de razoabilidade na limitação imposta pelo Condomínio quando houver deliberação prévia aprovando tal restrição, observado o quórum de 2/3 dos condôminos.

De acordo com o entendimento do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator do Recurso Especial n.º 1.884.483/PR, posto a julgamento, é inegável que a locação por período curto afeta o sossego, a salubridade e a segurança devido à alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a coletividade que habita o Condomínio.

Neste contexto, entendeu o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva que restrições instituídas pelos Condomínios estão acobertadas pelo princípio da razoabilidade, tendo como objetivo primordial a segurança e o sossego dos seus moradores.

Sobre a matéria em questão, cabe reproduzir, a título de ilustração, a mais recente lição do Jurista e Advogado Rubens Carmo Elias Filho:

A destinação das unidades é definida no ato da instituição e especificação condominial, devendo o condômino ‘IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes’ (art. 1.336, CC)”.

(…) muitos condôminos, diante de inovações tecnológicas, aplicativos de aproximação de pessoas, têm incrementado o aproveitamento de seus apartamentos, explorando-os com locações de curtíssimo prazo ou mesmo recepcionando hóspedes que nem ao menos têm vínculos de amizade ou familiares com os proprietários. Tais medidas têm ensejado alta rotatividade nas edificações residenciais, boa parte, despreparadas para tanto, causando risco à segurança, violando a intimidade e privacidade dos moradores, aumentando o desgaste das áreas comuns, majorando o índice de infrações disciplinares, entre tantos outros infortúnios que decorrem de ocupações dos apartamentos por pessoas que não desejam estabelecer residência, mas apenas permanecer por poucos dias ou horas, em relação assemelhada à hospedagem.

A destinação residencial conduz ao aspecto de perenidade e estabilidade, o que não se verifica no uso dos imóveis em locações de curta duração, com alta rotatividade e sazonalidade”. (ELIAS FILHO, Rubens Carmo, em “Curso de Direito Imobiliário Brasileiro”; Coordenado por Marcus Vinícius Motter Borges; Editora Revista dos Tribunais; 2021; página 511/512).

Vale registrar, ainda, que a conclusão alcançada pela 3ª Turma vem a ser o segundo precedente do STJ sobre este tema, levando-se em consideração  que a 4ª Turma daquela Corte Superior, em 20.04.2021, posicionou-se de forma idêntica, quando do julgamento do Recurso Especial n.º 1.819.075/RJ, a saber:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.

(…)

7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591⁄64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.

8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC⁄2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).

(…)

10. Recurso especial desprovido”. (E. Superior Tribunal de Justiça; Acórdão da C. 4ª Turma no Recurso Especial n.º 1.819.075/RS; julgado em 20.04.2021; publicado no Diário de Justiça em 27.05.2021; Relator do Acórdão: Ministro Raul Araújo; destacamos).

Assim, é importante que síndicos, administradores de condomínios e condôminos fiquem atentos a respeito do entendimento jurisprudencial que, a priori, vem se consolidando no Poder Judiciário nacional.

Em qualquer situação desta natureza, no entanto, é recomendável que se busque orientação de Advogado de confiança e especializado sobre o tema para que sejam avaliadas as medidas mais adequadas para solução do seu caso.

DIOGO SANTOS OLIVEIRA

Sócio do Escritório de Advocacia H. O. Santos Oliveira – Advogados.

Pós-graduado em Direito Corporativo na IBMEC, com especialização em Contratos na Fundação Getúlio Vargas – FGV.

* Este conteúdo possui caráter meramente informativo.

#STJ #locaçãoportemporada #locacaoportemporada #airbnb #locacaoresidencial #locacaonaoresidencial #locacaocomercial #hospedagem #coliving #condominio #convencaocondominial #destinacaoresidencial #locacaodeimoveis #locacaodeape #assembleia

STJ ENTENDE QUE CONDOMÍNIOS PODEM BARRAR LOCAÇÃO TEMPORÁRIA DE IMÓVEL VIA APLICATIVOS

Deixe um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *